Ставки не упали. Итоги 2022 года на офисном рынке Москвы

Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела предварительные итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы.

Объем текущей вакансии на 19 декабря составляет 1 659 130 кв. м, по сравнению с концом четвертого квартала 2021 года объем предложения вырос на 12%. Объем скрытой вакансии, которую формируют площади, планируемые к освобождению в течение года, составляет 217 140 кв. м.

Наибольший объем предложения расположен между ТТК и МКАД, на эту деловую зону приходится порядка 44% (820 640 кв. м) от общего объема вакансии, включая скрытую. Это связано с выходом новых объектов на рынок, в частности, в этой деловой зоне в эксплуатацию были введены второй и третий корпус первой очереди бизнес-центра Ostankino Business Park (40 262 кв. м GLA) и бизнес-центр TREND LINE (11 309,5 кв. м GLA). Кроме того, на увеличение предложения в этой зоне повлияла оптимизация площадей арендаторами.

Наименьший объем предложения представлен внутри Бульварного кольца и в деловом центре «Москва-Сити». Высококлассные объекты внутри Бульварного кольца традиционно пользовались популярностью среди компаний IT-сегмента и крупных западных игроков. С началом февральских событий многие из этих арендаторов освободили занимаемые площади, однако частично эта вакансия была освоена. В числе новых арендаторов – нефтегазовые компании и компании с госучастием, торговые компании, игроки сегмента «Строительство и девелопмент».

Сильнее всего события 2022 года отразились на высококачественной недвижимости. Класс А лидирует по объему предложения на конец года. По данным на 19 декабря объем вакансии в бизнес-центрах этого сегмента составляет 755 250 кв. м (40,2% от общего объема предложения, с учетом скрытой вакансии).

Несмотря на предоставление собственниками скидок в индивидуальном порядке, активного снижения арендных ставок, по которым экспонируются лоты, не произошло, отмечают аналитики Bright Rich | CORFAC Int. Средневзвешенная арендная ставка triple net в классе А, с учетом скрытого предложения, составила на конец года 27 630 руб./ кв. м, по отношению к концу февраля – началу марта 2022 года она незначительно снизилась – на 1,35%. В классе В+ ставка аренды на конец года составляет 18 940 руб./ кв. м, здесь снижение с конца февраля составило 2,22%, в классе В – 15 310 руб./ кв. м.

В случае в высококачественными помещениями отсутствие значительного снижения заявляемых ставок аренды можно объяснить, во-первых, тем, что часть площадей, освободившихся с отъездом западных компаний, была сдана в субаренду, во-вторых, большинство тех арендаторов, которые выходили из договоров аренды досрочно, в рамках контракта должны были выплатить до 80% оставшейся по договору суммы, поэтому собственники не спешат с экспонированием этих освободившихся офисов по более низкой ставке. Падение заявляемых ставок сдерживают и невысокие темпы ввода новых площадей.