Итоги 2024 года в сегментах офисной и индустриально-складской недвижимости Москвы

Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели предварительные итоги 2024 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Офисная недвижимость

По предварительным данным, в 2024 году объем нового строительства офисной недвижимости в Москве составил 675,8 тыс. кв. м, из которых 528,3 тыс. кв. м — это арендопригодная площадь. В декабре ожидается ввод двух крупных проектов класса А: бизнес-центров Taller (31,4 тыс. кв. м) и «Электролитный 3» (6,9 тыс. кв. м).

Несмотря на увеличение объемов строительства, ситуация на рынке аренды не претерпела значительных изменений. Суммарный годовой ввод офисных объектов в 2024 году превысил результаты двух предыдущих лет, однако большая часть новых площадей была реализована еще на стадии строительства, а ввод около 165,9 тыс. кв. м (24% от запланированного в начале года) перенесен на 2025 год. На текущий момент общий объем офисных площадей на рынке Москвы составляет почти 14 млн кв. м (GLA).

Основной стратегией девелоперов остается продажа новых офисных площадей. Более половины от заявленного на 2025 год объема ввода будет предлагаться только в продажу. В дополнение к этому, в сегменте аренды сохраняется тенденция подписания предварительных договоров на этапе строительства, так что 55% от заявленных спекулятивных площадей не выйдет на открытый рынок.

На фоне высокого спроса на качественные офисы вакансия остается низкой. Объем сделок по итогам 11 месяцев 2024 года составил 1,9 млн кв. м, из них 78% пришлось на офисы класса A.

Укрепляется тренд на продажу офисных площадей — 52% в структуре поглощения. Среди крупнейших сделок можно выделить покупку бизнес-центра Moscow Towers (350 тыс. кв. м) РЖД и приобретение Банком России строящегося бизнес-центра SLAVA (142,7 тыс. кв. м).

В сегменте аренды крупнейшей стала сделка между российским технологическим холдингом «ИКС Холдинг» и бизнес-центром «Технопарк ЗИЛ». Компания заняла 46,9 тыс. кв. м. В сегменте сервисных офисов наиболее заметной стала сделка аренды Т-банком 24,6 тыс. кв. м в бизнес-центре «Искра-Парк».

Дефицит вакансии поддерживает тенденцию к децентрализации спроса. Значительная часть сделок в 2024 году пришлась на деловую зону между ТТК и МКАД. Драйверами рынка выступали банки, финансовые и торговые компании, а также предприятия производственного сектора.

Уровень вакансии в классе А к концу года снизился на 5,2 п.п, в классе B+ — на 1,6 п.п. На конец ноября свободными остаются около 540 тыс. кв. м офисных площадей, что на 34% меньше, чем годом ранее. Отметим, что зафиксированный по итогам января-ноября объем сделок превышает объем предложения почти в 3,5 раза.

«Мы ожидаем, что в 2025 году снижение объема вакансии продолжится, что в совокупности с растущей долей объектов, реализуемых в продажу, продолжит толкать ставки аренды вверх. Более выраженной эта тенденция окажется в классе А. В 2024 году арендные ставки в этом сегменте уже увеличились на 18,2%, до 32 500 рублей за квадратный метр в год. В классе B+ ставка выросла на 5,6% и составила 20 700 рублей triple net. Низкий объем свободных офисов также приведет к усилению конкуренции среди арендаторов как в сегменте готовых, так и в сегменте строящихся объектов», – отмечает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int.

Индустриально-складская недвижимость

К началу декабря 2024 года общий объем ввода в сегменте складской недвижимости Москвы составил 1,35 млн кв. м. Этот показатель примерно соответствует уровню 2023 года (1,4 млн кв. м.). Такой результат стал возможен благодаря вводу в эксплуатацию крупных объектов, построенных по модели built-to-suit, интерес к которому на фоне дефицита вакансии демонстрируют крупные ритейлеры, а также производственные и логистические компании. На долю BTS-проектов приходится 33% от общего объема новых складских площадей, 28% из них составляют проекты, реализация которых ведется по модели built-to-suit в аренду.

Общий объем столичного складского рынка к концу 2024 года превысил 25 млн кв. м. В следующем году к вводу ожидается около 1,5 млн кв. м новых складских площадей, большая часть этого объема представлена BTS-проектами.

К началу декабря 2024 года было реализовано 2,96 млн кв. м складских площадей, что позволяет ожидать новый рекорд по объему сделок к концу года. Для сравнения, предыдущий пик по объему поглощения был зафиксирован в 2023 году и составил 3,05 млн кв. м.

Основным драйвером спроса остается e-commerce. В 2024 году доля сделок, заключенных с компаниями этого сегмента, составила 37% от общего объема поглощения. Одной из крупнейших стала сделка между компанией Гранель и Ozon на строительство логистического комплекса класса A площадью 189,2 тыс. кв. м.

Проекты built-to-suit в структуре сделок составили 40% от общего объема реализованных площадей: 29% пришлось на аренду и 11% на проекты, строящиеся по модели BTS с последующей покупкой площадей. С учетом увеличения стоимости заемных средств и более длительных сроков реализации проектов, эксперты Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют снижение объемов поглощения в 2025 году.

На фоне увеличения объема ввода наблюдается незначительный рост вакансии. К концу года этот показатель составил 97,4 тыс. кв. м, что на 1% больше, чем в прошлом году. Особенностью текущего предложения выступает площадь предлагаемых секций. Вакантные склады площадью более 5 тыс. кв. м представлены лишь в нескольких крупных складских комплексах. Учитывая замедление темпов спекулятивного девелопмента в 2025 году, а также высокий спрос и заполняемость объектов уже на этапе строительства резких всплесков вакансии в готовых объектах не ожидается.

Ставки аренды на фоне текущей конъюнктуры рынка продолжили увеличиваться. Запрашиваемые арендные ставки в сегменте сухих складов класса А варьируются от 11 500 руб./ кв. м/ год до 14 600 руб./ кв. м/ год. Арендодатели предусматривают возможность снижения в ходе переговоров, средняя контрактная стоимость аренды к концу года составила 12 000 руб./ кв. м/ год.

Запрашиваемая ставка в объектах класса А выросла на 41% по сравнению с итогами прошлого года и достигла 12,7 тыс. руб. triple net.

В ближайшее время, несмотря на рост себестоимости строительства, эксперты Bright Rich | CORFAC Int. не ожидают изменений в тренде на увеличение стоимости аренды. Темпы могут замедлиться, однако общий тренд на увеличение арендных ставок в 2025 году сохранится.