50% от объема нового офисного строительства, заявленного на 2024 год, предлагается на продажу

В первом полугодии 2024 года на рынке офисной недвижимости Москвы введено в эксплуатацию три новых объекта совокупной арендопригодной площадью 66 700 кв. м, что почти в два раза меньше показателя аналогичного периода прошлого года (107 114 кв. м). Объекты, введенные в эксплуатацию, расположены в зоне между ТТК и МКАД, площади преимущественно реализуются в формате аренды. Между тем среди всего объема новых площадей, заявленных к вводу на этот год, 50% предлагаются к продаже – небольшими блоками, этажами и целыми зданиями. Об этом рассказали аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.

В четверку лидеров по проектному объему офисов на продажу входят Moscow Towers (GLA 184 900 кв. м), iCity. Башня Space (GLA 89 416 кв. м), STONE Савеловская (GLA 78 000 кв. м), iCity. Башня Time (GLA 40 317 кв. м). В деловой зоне между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом площади реализуются преимущественно на продажу, а за МКАД только в аренду.

Объем проектов, ввод которых был анонсирован на 2024 г., составляет рекордные за последние 10 лет почти 700 тыс. кв. м. При этом в первом полугодии девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых объектов была низкой – введено всего 10% от заявленного на год.

По итогам первого полугодия общая площадь арендованных и купленных помещений в объектах класса А и В+ составила 822,7 тыс. кв. м (44% годового объема 2023 года). Основной объем реализованной вакансии приходится на объекты класса А (67%), а наиболее востребованным форматом сделки остается аренда (68%). В структуре спроса количество сделок с объектами класса А и В+ сбалансировано, при этом доля сделок продажи стабильно растет, интерес к покупке маленьких блоков сохраняется.

Наиболее востребованными среди арендаторов стали небольшие офисы площадью от 100 до 250 кв. м и от 250 до 500 кв. м, с которыми в совокупности было заключено 50% сделок, при этом в объемном выражении 38% от всех реализованных площадей сформировано блоками площадью более 3 000 кв. м. Наибольший объем сделок в первом полугодии пришелся на деловые зоны между ТТК и МКАД и между Садовым кольцом и ТТК. Впрочем, это объясняется отсутствием предложения в центральных локациях, хотя нельзя не отметить и тенденцию к все большей децентрализации офисного спроса.

Компании сегмента «Банки/ Финансы/ Инвестиции» стали лидером в структуре распределения объема сделок по профилю арендатора, заняв суммарно 120 900 кв. м офисных площадей (20% от общего объема поглощения).

Первое полугодие 2024 года завершилось с общим уровнем вакансии в классах А и В+ на уровне 4,27% (577 тыс. кв. м). В классе А вакансия снизилась на 4,87%, в классе В+ уменьшилась на 1,16% к итогам прошлого года. Объем свободных площадей стремительно сокращается, в абсолютном выражении за полугодие показатель снизился на 29,4%, общий результат чистого поглощения в офисах А и В+ составил 240 000 кв. м.

Наибольший объем доступных к аренде площадей сосредоточен примерно в равных долях в кольцевой зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом (25%), между Третьим транспортным кольцом и МКАД (31%) и за пределами МКАД (28%).

За полугодие сокращение вакансии произошло почти во всех локациях города, самое значительное снижение зафиксировано в классе В+ в зоне за МКАД. При этом незначительный рост вакансии класса В+ между ТТК и МКАД связан с выходом на рынок площадей в новых объектах, а в центральной части Москвы за счет освобождения площадей крупными компаниями, осуществляющими перевод структурных подразделений в другие регионы.

Средневзвешенная ставка аренды в классе А по итогам первого полугодия 2024 года составила без учета площадей за МКАД 30 900 руб./кв. м/год (+12,5% с начала года), в классе В+ резких изменений не произошло, ставка составила 19 700 руб./кв. м/год. Высокий уровень спроса стал благоприятным условием для роста стоимости аренды в наиболее востребованных районах. При этом в менее популярных локациях за границами МКАД арендная ставка по-прежнему существенно ниже среднерыночной.

В связи с дефицитом офисов в аренду на рынке и отсутствием возможности выбора больших блоков спрос на покупку/аренду помещений, особенно в строящихся объектах, растет, что приводит к практически 100% реализации новых объектов к моменту завершения строительства. Средний уровень цены площадей на продажу в строящихся объектах по итогам полугодия составляет 480 000 руб. за кв. м (с НДС).