В какую недвижимость выгодно инвестировать в Москве

Вопрос сохранения, а еще важнее – приумножения капитала стоит особенно остро в настоящих реалиях, когда курс рубля становится нестабильным. Одним из лучших способов сохранить и приумножить имеющиеся денежные средства является покупка недвижимого имущества. Некоторые могут подумать, что принцип этих манипуляций достаточно прост: нужно покупать дешевле, а продавать дороже. Альтернативным вариантом становится покупка недвижимости и сдача ее в аренду, открытие собственного бизнеса. Но это только кажется простым. На самом деле, все сложнее, ведь такие инвестиции совершенно не гарантируют прибыль, так как существуют риски. Да и размер прибыли может значительно отличаться. В статье поговорим о том, какие знания необходимы и какие объекты лучше выбирать.

Как начать?

Первое, что требуется любому инвестору – бюджет. Суммы, необходимые для входа, отличаются, но не каждый может позволить себе безболезненно выделить несколько миллионов на покупку жилой недвижимости или объекта стрит-ритейла (торговых площадей, расположенных на первых этажах зданий и располагающих отдельным входом).

Эксперты говорят, что начинать инвестиционную деятельность с заемных средств не стоит. Пусть вложения в недвижимое имущество отличаются своей стабильностью, у них, как правило, достаточно длительный срок окупаемости. При этом, если вы решили воспользоваться быстрыми способами получения прибыли – покупку с дальнейшей перепродажей, то они являются более рискованными. При этом «быстрые» они с достаточно сильной натяжкой. Оборот средств в среднем длится 1-2 года. 

Для начинающего инвестора важно определить цель вложений, а кроме того, четко обрисовать картину, которая касается плюсов и минусов таких вложений.

Цели инвестиций в недвижимость

Выделяются 3 цели покупки недвижимости для инвестирования:

• Сохранить накопления. Инфляция приводит к тому, что деньги утрачивают покупательскую способность. Имея условные 30 000 000 рублей сегодня, вы можете купить двухкомнатную квартиру в пределах МКАД, офисное помещение или найти объект стрит-ритейл. Через несколько лет, если динамика увеличения стоимости недвижимости, уровень инфляции будет сохраняться примерно на таком же уровне или увеличиваться, этих 30 миллионов хватит уже на однокомнатную квартиру или объект коммерческой недвижимости меньшей площади или более низкого класса. С помощью инвестиций в недвижимость вы можете сохранить покупательскую способность денежных средств.
• Получение пассивного дохода. Покупка жилого или коммерческого объекта дает возможность получать с его помощью дополнительный доход при помощи сдачи площадей в аренду.
• Получение прибыли за счет «быстрой» перепродажи. В статье разберем именно получение пассивного дохода или перепродажу, так как сохранение накоплений может пересекаться и с одним, и с другим, а с точки зрения инвестиций для получения дополнительной выгоды рассматривать его крайне проблематично. 

Преимущества и недостатки

Плюсы, минусы покупки недвижимого имущества с целью инвестиций можно описать достаточно кратко. Для разных объектов и типов помещений могут выделяться дополнительные особенности. Поговорим об основных плюсах:

• Стабильность. Спрос на аренду или покупку недвижимого имущества есть всегда.
• Надежность. Арендовать, покупать недвижимость будут даже в кризисных ситуациях. 
• Сохранение вложений. Стоимость недвижимого имущества растет со временем. Особенно сильный рост наблюдается у площадей, купленных на этапе строительства.

Главные минусы таких инвестиций:

• Повышенные требования для вхождения. Минимальный порог входа для того, чтобы стать владельцем недвижимости, доступен не всем инвесторам.
• Длительный срок окупаемости. Окупить расходы, начать получать прибыль в среднем вы сможете только через пять-десять лет.
• Дополнительные затраты, которые включают траты на ремонт, оплату коммунальных платежей, налоги. 

Сопоставление этих характеристик даст вам возможность понять: подходит ли для вас такой инвестиционный инструмент или лучше подыскать что-то другое.

Как выбирается недвижимость для инвестирования?

Определились с целью, определили бюджет? Теперь предстоит выбрать направление для инвестиций. Профессионалы часто управляют сразу несколькими объектами из разных сегментов. Но для этого требуется большой объем знаний, опыта. Новичкам рекомендуется сконцентрировать свою энергию на чем-то одном. 

Что же касается заработка с помощью перепродажи, то потребуется не просто знать, как определить ликвидный объект, но и иметь возможность выбирать лот либо среди объектов, которые только вышли на рынок, либо среди предложений, которые не экспонируются на рынке открыто . Без подобных ухищрений вероятность приобрести действительно интересный объект, который будет приносить доход, значительно снижается. 

Что выгоднее: коммерческие или жилые площади? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Все дело в том, что законодательство и рыночные условия существенно меняются с течением времени. Так, исторически высокий доход приносил стрит-ритейл. К тому же, условные 15 лет назад было не так сложно переводить жилые помещения в нежилые. Поэтому многие инвестировали в квартиры, расположенные на первых этажах, а после – делали из них нежилые помещения, сдавали в аренду под офисы или размещение магазина. Если удавалось купить ликвидный объект с хорошим расположением, то можно было окупить вложения всего за 5 лет. Сегодня ситуация достаточно сильно поменялась. Перевод жилого помещения в нежилое стал достаточно трудоемким занятием (да и переводить стало фактически нечего), изменились форматы и конфигурации новых жилых комплексов, на рынке коммерческой недвижимости значительно повысилась конкуренция, повысились требования арендаторов. К тому же, если мы говорим о стрит-ритейле, в последние пару лет экономическая успешность владения такими объектами стала сильно зависеть от внешних факторов. Для сравнения, рынки офисной и складской недвижимости оказались заметно более устойчивыми сегментами.

В любом случае, требуется учитывать несколько нюансов:

• Цель инвестиций.

• Свободные денежные средства.

• Доступные для вас управленческие стратегии.

• Возможности по масштабированию.

Если первые две темы мы уже затрагивали, то о стратегии, масштабировании стоит поговорить подробнее. Последнее касается того, насколько просто вам будет повысить объемы денежных средств для увеличения дохода. 

Что же касается стратегии управления, то здесь нужно выбирать такую недвижимость, которой проще управлять. В связи с этим многие выбирают для начала жилые площади (как правило, не более трех единовременно) и планируют управлять ими самостоятельно, либо находят объекты коммерческой и жилой недвижимости (российской или зарубежной), к которым уже прилагается собственная управляющая компания, которая занимается всеми вопросами по взаимодействию с арендаторами и решает все текущие вопросы, а инвестор получает пассивный доход.

Как правило, работать с одним сегментом, особенно новичкам, оказывается намного проще и, в конечном счете, требует меньше временных вложений и усилий, чем желание удовлетворить потребности большего количества людей. Оптимальный вариант – сосредоточиться на конкретном типе недвижимости. Это позволит создать и развить собственную, комфортную систему управления.

Объекты жилой недвижимости

На старте инвестиционной деятельности оптимальным вариантом являются небольшие объекты – студии, 1- и 2-комнатное жилье. Спрос на такой формат более высокий и стабильный, чем на более крупные решения. Если мы говорим о географической принадлежности квартир, то в последнее время все большая часть инвесторов предпочитает вкладываться в зарубежную недвижимость и получать стабильный доход в валюте.

Небольшие квартиры и студии пользуются популярностью у одиночек, молодых людей, которые хотят пожить отдельно от родителей, а также студентов вузов. Но существуют свои сложности в этой нише, связанные с более высокой, по сравнению с “семейными” вариантами, ротацией арендаторов, и более короткими сроками аренды.

Также можно сдавать квартиру посуточно или на выходные – так можно получить неплохой доход, сопоставимый или даже превышающий вариант долгосрочной аренды, но придется постоянно искать арендаторов, тратить время как на передачу ключей, так и на решение бытовых вопросов. Это можно делать с помощью управляющей компании, которая поможет справиться со всеми нюансами владения и управления, однако потребуется отдавать ей часть дохода.

Предлагаем 4 совета для начинающих инвесторов, которые помогут решить целый комплекс проблем и увеличить доходность:

• Не вкладывайтесь в дорогой ремонт. Лучше деньги, которые уйдут на дорогостоящие строительные материалы, потратить на качественную бытовую технику и мебель. Это намного сильнее повысит привлекательность аренды.
• Из техники стоит приобрести необходимый минимум: холодильник, стиральную машинку, микроволновку. Такая бытовая техника, как, например, соковыжималка или кухонный комбайн – не так уж необходима. А хороший и мощный кондиционер, и это справедливо как для зарубежной, так и для российской недвижимости, позволит вам, как арендодателю, получить дополнительное преимущество перед аналогичными предложениями. 
• Страховые депозиты – это ложное чувство уверенности, которое только усложняет поиск арендаторов. Они не покроют ущерб в большинстве случаев (либо покроют его лишь частично), поэтому лучше застраховать риски, учесть это при составлении договора.
• Недвижимость нужно искать не только в центральных частях города. Престижные районы – это конечно плюс, вот только по цене одной такой квартиры можно приобрести две, которые имеют хорошее расположение у метро, окружены развитой инфраструктурой, но располагаются в спальных районах. Сдача их в аренду позволит получить больший доход при правильном подходе.

Коммерческая недвижимость

Среди нежилых объектов наиболее актуальными остаются складская и офисная недвижимость. Покупка площадей в бизнес-центрах, которые находятся на этапе строительства, позволяет входить в инвестиции с меньшим количеством денежных средств. При этом, выбрав надежного девелопера, вы получите стабильный, высокий спрос, а большую часть управленческих задач на себя возьмет управляющая компания. 

Один из наиболее ликвидных и при этом доступных вариантов сегодня – помещения под офисы площадью до 100-200 квадратных метров. Средняя цена на такую недвижимость может быть сопоставима с ценой на квартиру. Это делает ее доступной даже новичкам. При этом доходность инвестиций может быть почти вдвое выше за счет более высокой арендной ставки. 

Популярность таких форматов обуславливается тем, что на рынке наблюдается дефицит качественных офисных помещений небольшой площади. Сдать в аренду или перепродать объект может быть достаточно просто. Но, если вы хотите выбрать именно такой вариант, то лучше поспешить, так как таких предложений на рынке изначально немного. 

В последние несколько лет наиболее привлекательным для инвесторов стал сегмент индустриально-складской недвижимости. Учитывая фактически нулевую вакансию и ажиотажно высокий спрос на такие площади со стороны производителей, ритейлеров, логистов, игроков e-commerce и других сфер бизнеса, и, соответственно, постоянно растущие ставки аренды, склады являются настоящей золотой жилой для инвесторов. Порог входа здесь достаточно высок, однако при помощи опытного брокера можно приобрести, например, лоты площадью до 2 000 квадратных метров в крупном складской или комплексе. 

Нельзя забывать и о том, что инвестиции в объекты коммерческого назначения – долгосрочные вложения. Конечно, варианты с покупкой для срочной перепродажи никто не отменял, но такие операции являются рискованными и могут привести к неоправданным потерям. Для безопасной деятельности требуется большой опыт инвестиционной деятельности в недвижимость или профессиональный посредник. 

В какие объекты лучше вкладываться в 2024 году?

Какая недвижимость более перспективна в плане инвестиций: жилая или коммерческая? Доход приносит абсолютно любая недвижимость. Ее выбор чаще сводится к вашим целям, бюджету и опыту. 

Доход от коммерческих объектов высок, однако инвестору требуется больше свободных денежных средств, базовое понимание нюансов этого сегмента недвижимости либо качественная помощь брокера на всех этапах, а также знания, касающиеся того, как правильно инвестировать. 

Начинающему инвестору лучше начинать с жилой недвижимости – например, зарубежной. Она относительно более доступна с точки зрения стоимости. Для управления ею не требуются профессиональные знания и навыки – кроме того, всегда можно найти проект с уже включенным сервисом со стороны управляющей компании . После того, как вы накопите опыт и дополнительные деньги, можно перейти к покупке коммерческих помещений или масштабировать свой источник пассивного дохода путем покупки дополнительной жилой недвижимости.