О чем нужно знать, если вы решили купить коммерческую недвижимость

Покупка или аренда коммерческой недвижимости связана с целым рядом нюансов, которые не присущи жилой недвижимости. В связи с этим, если вы приняли решение начать инвестиции в этот тип недвижимого имущества, то лучше ознакомиться со всеми особенностями заблаговременно, иначе вы можете не получить ожидаемой доходности или вовсе лишиться вложенных финансов. Именно эти вопросы рассмотрим в статье. 

Что из себя представляет недвижимость коммерческого назначения?

Первое, что требуется сделать, определиться с форматом и целями. Инвестор должен понимать, что представляет собой коммерческая недвижимость, быть знакомым с ее основными особенностями. Законодательство устанавливает, что такой недвижимостью можно назвать любые объекты, которые используются для получения прибыли. 

Можно приобрести площади в уже сданном в эксплуатацию, готовом здании, или же строящийся лот. В случае приобретения объекта, находящегося на этапе строительства, вы не получите сразу документы, которые будут подтверждать право собственности, а значит, не сможете начать управление объектом. Это отсрочит время получения прибыли сразу после покупки. 

В качестве объектов коммерческой недвижимости, как правило, принимают только капитальные строения, которые прошли процедуру регистрации в Росреестре, а также земельные участки. Вы должны иметь соответствующие документы, чтобы называть свою площадь коммерческой. 

Разница между коммерческим и некоммерческим объектом заложена в статусе владельца, особенностях имеющихся у него прав и возлагаемых обязанностей. При покупке жилья или другого вида некоммерческой недвижимости вам не нужно оформление дополнительных документов. Так, чтобы сдавать его в аренду, не потребуется регистрировать ИП или открывать юрлица. Можно отчитываться о средствах, полученных за аренду в налоговую, и вносить начисленный налог.

Если вы решили купить коммерческий объект, то регистрация тоже не нужна. Но, как только вы решите, что хотите сдавать помещение в аренду, то такой вариант уже будет считаться предпринимательством. Здесь потребуется регистрация. Стоит отметить, что коммерческая недвижимость может использоваться и для сдачи под проживание. Распространенным вариантом таких помещений являются апартаменты.

На что обратить внимание при заключении сделки на покупку?

Первое, к чему должен быть готов начинающий инвестор – как правило, между объектами жилой и коммерческой недвижимости есть существенная разница в стоимости приобретения. Но стоит отметить разницу не только в пороге входа, но и в объеме получаемой от сдачи прибыли, которая существенно выше.

Первое правило при приобретении недвижимости –  актив должен работать. Поэтому сразу стоит определиться с тем, как вы хотите получать доход с его помощью: будете использовать его для ведения собственного бизнеса, сдавать в аренду или решите перепродать. 

При приобретении коммерческих площадей, кредитные предложения не такие интересные, как при покупке жилой. Так, минимальный взнос чаще всего будет намного выше, появятся дополнительные затраты, в том числе касающиеся налогообложения.

Если вы покупаете коммерческий объект для себя, то стоит учитывать: насколько вам будет комфортно его приобретение, сможете ли вы платить за его содержание, будет ли он отвечать задачам бизнеса. Если объект покупается для получения доходов другим путем, то сначала нужно проанализировать рынок. Анализ должен затрагивать как текущее состояние рынка, так и его возможные изменения. Игнорирование этого шага может привести к тому, что вы останетесь без клиента или начнете получать меньше, чем планировалось. 

Главный вопрос, который играет важнейшую роль при покупке коммерческих объектов, – доходность. Ведь именно с этой целью и происходит покупка. Но и здесь есть большое количество нюансов, которые не лежат на поверхности:

• Хорошее расположение и удачные характеристики позволяют привлечь более платежеспособных арендаторов, быстрее сдать в аренду помещение за повышенную арендную плату. Вот только чем более ликвидным является помещение, тем оно дороже. Разница может быть колоссальная. За те же деньги можно будет купить несколько менее удачных объектов такой же площади. 
• Разные помещения пользуются разным спросом. Поэтому перед покупкой стоит проанализировать, насколько быстро и легко вы сможете найти своего клиента, ведь объект не должен простаивать.

Кроме экономических расчетов важно учитывать и юридические особенности сделки. Если вы не имеете достаточных знаний, то следует воспользоваться услугами специалистов. Ошибки, совершенные на этапе заключения ДКП, могут стать причиной серьезных убытков.

Какие риски нужно учесть?

Самое первое, что требуется при заключении сделки, – максимальное внимание. Если у вас недостаточно опыта, то лучше предоставить эту работу специалистам, которые разбираются в правовых тонкостях, активно работают на этом рынке инвестиций. Эксперты компании Bright Rich сопроводят вас на каждом этапе заключения сделки.

Стоит учитывать следующие особенности:

• Есть ли у продавца все документы, которые подтверждают его право собственности, правильно ли они оформлены.
• Могут ли появиться лица, которые способны требовать возврата задолженности, возмещения убытков, напрямую связанных с объектом.

Налоги

Налоговая нагрузка считается на основании кадастровой или среднегодовой стоимости объекта. В 2020 году произошло официальное закрепление такой нормы на законодательном уровне. Поэтому рыночная стоимость при расчете налога, который взимается за владение этим типом недвижимости, не будет учитываться.

Расчет налога будет зависеть от вашей системы налогообложения. Физ. лица должны платить 0,1-2% от кадастровой стоимости недвижимости, находящейся у них в собственности. Размер налогов для ИП и юр. лиц зависит от налогового режима, формы регистрации и выбранной системы налогообложения. 

Кроме того, некоторые граждане могут получать дополнительные льготы или полностью освобождаться от уплаты налоговых взносов.

Покупка коммерческой недвижимости в целом очень похожа с покупкой жилья, но большое количество особенностей, нюансов и рисков приводят к тому, что потребуется потратить большее количество денежных средств, времени и нервов. Оптимальным вариантом для совершения такой сделки «под ключ» является профессиональная помощь от специалистов компании Bright Rich, которые обладают профильными знаниями, опытом и хорошо знакомы со всеми особенностями и “подводными камнями” рынка недвижимости. Они помогут не только быстро провести сделку, но и исключат любые риски.