Нежилые помещения: виды и особенности

Вся недвижимость, представленная на современном рынке, делится на жилую и нежилую. С жилыми помещениями все понятно, а что относится к нежилым? 

Наилучший способ разобраться в вопросе – через сравнение жилой и нежилой недвижимости. Жилое помещение – обособленно расположенное, изолированное помещение с четкими границами, которое недвижимо и полностью пригодно для постоянного проживания человека. Соответственно, к жилым помещениям могут относиться следующие объекты:

• Жилой дом или его часть;
• Квартира или ее часть;
• Обособленная комната.

При этом, исходя из определения, для этих помещений необходимо обладание следующими признаками:

1. Недвижимый характер объекта;
2. Отдельность от иных объектов;
3. Обязательная пригодность для жизни и продолжительного проживания.

Таким образом, все объекты, не имеющие соответствующих признаков, а также используемые под любое назначение, кроме проживания, относятся к нежилым. Единственным исключением является недвижимость, называемая апартаментами, которую мы рассмотрим подробнее позже.

При этом существует некоторый ряд признаков, характерных для нежилой недвижимости. Он включает в себя существование раздельного и самостоятельного входа, который не связан с используемыми под жилую недвижимость проходами, такими как подъезд; статус «нежилого» помещения в официальных документах; соблюдение определенных требований норм безопасности.

Таким образом, различия между жилыми и нежилыми помещениями можно отразить следующим образом:

Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость
Допустима постоянная регистрация граждан	Постоянная регистрация не разрешена
Коммерческая деятельность сильно ограничена, либо запрещена	Разрешено использование помещения в целях получения прибыли
Обязательно полное оснащение всеми коммуникациями и обслуживанием	Проведение коммуникаций минимально, допускается их полное отсутствие
Необходимо соблюдение всех санитарно-гигиенических, пожарных и иных нормативных актов	Имеется перечень санитарных требований и требований к пожарной безопасности, которым должно соответствовать помещение

При этом следует также учитывать разницу в оплате коммунальных услуг и средней стоимости метра.

Виды нежилых помещений

Нежилые помещения можно разделить на несколько видов, например, основываясь на степени изолированности от иных объектов. В таком случае нежилые помещения разделяются на:

• Полностью встроенные объекты, находящиеся напрямую в здании и выходящие за его пределы менее чем на 1.5 м;
• Встроенно-пристроенные объекты, выступающие за пределы дома более чем на 1.5 м;
• Пристроенные объекты, имеющие общую капитальную стену с главным зданием, но расположенные за его пределами;
• Обособленные объекты, не имеющие общего фундамента, стен или коммуникационных линий с другими зданиями.

При условии, что разделение нежилых помещений на типы основывается на принципе функциональности, объекты разделяются на основные и вспомогательные. Первый тип необходим для существования и работоспособности здания, прямого выполнения его назначения, например, различные магазины в общем торгово-развлекательном комплексе. Что касается второго типа нежилой недвижимости – вспомогательного – он относится к помещениям обслуживающего характера, например, для систем коммуникаций. При этом, такие нежилые помещения имеют ограниченный доступ на вход и предназначены для использования определенным кругом лиц.

Какое бывает назначение у помещений нежилого типа?

Нежилая недвижимость, помимо функциональности и уровня изолированности, может разделяться по назначению использования. В таком случае нежилые помещения делятся на следующие категории:

• Складские помещения, применяемые для продолжительного или временного хранения для дальнейших перевозок товара или материалов. Как правило, такие помещения занимают первые и цокольные этажи зданий, являются дополнительной пристройкой или самостоятельным изолированным объектом;
• Производственные помещения, используемые для изготовления продукции и размещающие в себе различные типы оборудования, обеспечивающего производство данной продукции;
• Административная недвижимость, по большей части используемая под различного рода офисы, учреждения государственного или медицинского назначения, например, почтовые отделения или больницы;
• Торговые помещения, предназначенные в первую очередь для получения прибыли, например, помещения стрит-ритейла или торговые центры;
• Развлекательные помещения, например, кинотеатры, рестораны или бары.

Для разных типов нежилых помещений, разделенных по назначению использования, применяются различные требования и нормы санитарной и пожарной безопасности, которые необходимо соблюдать. Часто  нежилая недвижимость при разделении по назначению оказывается смешанной, объединяющей несколько функций, например, магазин с прилегающим к нему складским помещением или офисное помещение, соединенное с производственным цехом.

Апартаменты или «нежилые квартиры»

До сих пор ведутся дискуссии о статусе апартаментов, но пока по законодательству они являются нежилой недвижимостью. При этом проживать в них можно, и обычно апартаменты обеспечены всем необходимым для этого, однако необходимо помнить, что жильцы апартаментов не могут оформить в них постоянную регистрацию. Временная регистрация в подобных помещениях возможна только в том случае, когда соответствующая недвижимость признается специализированной, – например, отелем или домом отдыха.

Учитывая данную особенность, апартаменты приобретают особые плюсы и минусы в сравнении с обыкновенными квартирами. 

К положительным сторонам относятся:

• Апартаменты могут стоить дешевле, чем сопоставимая по характеристикам квартира;
• Чаще всего подобные нежилые помещения продаются в свободной планировке, что позволяет изменять и проектировать пространство под конкретные нужды;
• Благодаря возможности перепланировки, апартаменты могут быть переоборудованы, например, под офисное пространство;
• Собственники нежилых помещений могут создавать товарищества для объединенного владения и распоряжения недвижимостью;
• Процесс согласования проекта апарт-комплекса может происходить для девелопера легче, чем при строительстве жилого проекта. Отметим, что нередко апартаменты становятся выходом для девелопера, назначение земельного участка которого не предполагает реализацию жилой недвижимости.

К негативным сторонам можно отнести непредсказуемое соседство, которое дает гибкость перепланировки и функционального использования: по соседству с апартаментами, где проживает человек, может разместиться отель или шумный офис, а также высокий налог на недвижимость и стоимость коммунальных услуг.

Суммируя вышесказанное, нежилой является недвижимость, не предназначенная для проживания и регистрации граждан. Различие между жилой и нежилой недвижимостью заключается также в ее стоимости, величине налогов и коммунальных платежей, условиях приобретения, а также особенностях эксплуатации. Особым типом нежилой недвижимости являются апартаменты. Нежилые помещения могут делиться на категории в зависимости расположения, функции и назначения.