Как продать объект коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может выставляться на продажу исходя из разных причин. Среди наиболее распространенных – убыточность текущего бизнеса, необходимость срочно получить большую сумму денег. Главное, что хотят владельцы недвижимости – получить максимально высокую прибыль, продать объект быстро и без проблем.

Коммерческая недвижимость – что это?

Коммерческой называется любая недвижимость, которая используется для получения дохода. Это складские помещения, офисные здания, стрит-ритейл, земельные участки. 

Инвестиции в эти объекты привлекают большое внимание людей, так как они либо непосредственно приносят прибыль благодаря ведению бизнеса, либо позволяют создавать условия для ее получения (например, запуск производства). Это позволяет добиться относительно быстрого возврата вложений, стабильной высокой доходности. 

Но случается и так, что выставленный на продажу объект может долго не находить покупателя. Разберемся с самыми частыми причинами, по которым это происходит, чтобы вы могли понять, как избежать проблем и быстро, а главное – как выгодно продать собственность.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – понять, будете ли вы сами заниматься продажей или привлечете для этого посредников. Первый вариант подразумевает большие временные затраты, а также лишнюю эмоциональную нагрузку, особенно, если вашей целью является быстрая и выгодная продажа. Кроме того, вам потребуется глубоко изучить большое количество нюансов, которые касаются законодательства, особенностей рынка недвижимости в регионе. Ошибка может стоит очень дорого. Единственный плюс от такого формата – отсутствие необходимости платить посреднику. Если же вы впервые продаете коммерческую недвижимость, лучше доверить эту работу профессионалам. 

Эксперты компании Bright Rich помогут вам с поиском покупателей и проконсультируют вас на каждом этапе заключения сделки.

Ключевые этапы продажи

Если вы хотите продать самостоятельно, то предлагаем вам несколько советов, которые позволят вам сделать это проще и выгоднее. Пошаговая инструкция позволит избежать наиболее распространенных ошибок, удачно закрыть сделку.

Предпродажная подготовка

Проверьте недвижимость на предмет юридических обременений. Объект не должен быть под арестом, находиться в залоге, в его отношении не должно вестись судебное разбирательство. Скрыть факты обременений невозможно, так же, как и невозможно закрыть сделку купли-продажи такой недвижимости. Если проблемы все же есть, то в первую очередь их необходимо решить. 

Далее стоит обратить внимание на внешний вид помещения, здания. Он может играть определяющее значение при поиске клиента и установлении стоимости. Пыль, грязь, следы эксплуатации могут снизить цену или привести к тому, что потенциальный покупатель не захочет покупать такой объект. Аргументом в пользу покупателя будет то, что ему потребуются дополнительные вложения для приведения объекта в порядок. Если вы сдавали это помещение в аренду, то лучше избавиться от лишних вывесок и оборудования. 

Подготовка документов

Чтобы провести сделку быстро, лучше заранее подготовить все необходимые документы для оформления договора купли-продажи. Это позволит не только ускорить процесс, но и вызовет больше доверия со стороны покупателя. 

Подготовьте:

• Оригинал и ксерокопию паспорта.
• Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимое имущество.
• Документы, которые подтверждают возникновение права собственности. Это может быть ДКП, решение суда, договор дарения, документы о вступлении в наследство и т.д.
• Выписка из ЕГРН, в которой содержится необходимая информация об объекте.
• Справка о балансовой стоимости.
• Паспорт объекта.

Если для оценки стоимости имущества вы обращались к профессионалам, то следует приложить и заключение эксперта. 

Определитесь с ценой

Это можно сделать самостоятельно, на основании аналогичных предложений или путем обращения к экспертную компанию. Многие продавцы игнорируют этап оценки и выставляют стоимость, которую считают достойной. Однако ошибки могут как привести к упущенной выгоде, так и отпугнуть клиентов. 

На стоимость коммерческой недвижимости влияет большой перечень факторов. В их числе:

• Класс здания. От него зависит стоимость помещения при прочих равных условиях. 
• Полезная площадь – квадратные метры, которые будут задействованы для работы. Перегородки, различные дизайнерские решения, уменьшающие коммерческую площадь, приводят к тому, что стоимость недвижимости падает.
• Состояние объекта. Есть ли отделка, какое у нее состояние, требуется ли ремонт, какие инженерные коммуникации подведены, обслужены ли они, исправно ли функционируют – все это влияет на стоимость.
• Расположение. Есть ли поблизости парковка, насколько хороший автомобильный и пешеходный трафик, близко ли располагаются торговые центры, метрополитен, транспортные развязки. 
• Наличие арендатора. Если вы решили продать помещение, которое уже сдается, и покупателю не придется искать арендатора, это тоже может существенно повысить цену, в таком случае вы продаете не просто помещение, а так называемый готовый арендный бизнес.

Составление и размещение рекламных объявлений

Они должно быть не только привлекательными, но и полезными. Качественные и красивые фотографии, ответы на вопросы потенциальных клиентов, максимально содержательное объявление, демонстрация помещения внутри и снаружи, демонстрация входной группы – все это играет важное значение. Дополните объявление данными об общей и полезной площади, этаже, примерной окупаемости, стоимости за квадрат, инфраструктуре. 

Это не только позволит привлечь клиента, но и сэкономит время. Вы не будете отвечать на одинаковые вопросы и сразу сможете избавиться от звонков тех, кого не устраивают определенные параметры помещения. 

Размещать объявление следует на нескольких площадках. Да, это повлечет за собой дополнительные расходы, однако и шанс найти клиента увеличится в разы. Пользуйтесь социальными сетями, попросите знакомых распространить объявление. Это поможет расширить охват, увеличить доверие со стороны потенциального покупателя.

Заключение договора

Самой ответственной частью продажи является составление договора купли-продажи. Лучше доверить эту задачу специалисту. Но если вы хотите сделать все самостоятельно, то не забудьте указать в документе:

• Предмет сделки и стоимость объекта.
• Реквизиты продавца и покупателя.
• Кадастровый номер и адрес недвижимости.
• Характеристики объекта.
• Срок и способ оплаты.
• Срок и способ передачи права собственности.

После того, как договор будет подписан обеими сторонами, его необходимо предоставить в ЕГРН для оформления перехода прав собственности. Кроме ДКП нужно будет взять с собой:

• Копии паспортов сторон.
• Заявление на проведение регистрации.
• Правоустанавливающие бумаги.
• Квитанцию на оплату госпошлины.

Если продавец в браке, то дополнительно потребуется предоставить согласие на проведение сделки со стороны супруга/супруги.

Прежде чем заключить договор, рекомендуется нотариальное заверение. Это позволит обезопаситься в случае, если потребуется обращение в суд.

Не стоит забывать и об обязанности уплатить налог на доход. Его сумма составляет 13% от суммы сделки или, если объект был куплен и есть документ, в котором указана стоимость покупки, то размер налога рассчитывается как 13% от суммы продажи минус сумма покупки. Если вы владели объектом дольше 5 лет, то вы освобождаетесь от необходимости платить налог. Если право собственности было получено при приватизации, в процессе наследования или на основании договора пожизненного содержания, то срок, который должен пройти, чтобы не платить налог – 3 года.

Основные ошибки, которые допускают продавцы

Предлагаем ознакомиться с самыми распространенными ошибками продавцов, которые мешают продать коммерческий объект быстро и выгодно:

1. Проблемы с документами. Первое, что нужно сделать – позаботиться о том, что все документы в порядке. Сбор полного пакета бумаг позволит ускорить процесс сделки. Не забудьте и о документах, которые подтверждают, что на объект не наложены обременения, отсутствуют коммунальные долги.
2. Плохое состояние объекта. Людям не хочется дополнительно тратится на ремонт, откладывать получение прибыли за счет аренды. Плохое состояние объекта или отпугнет покупателя, или станет причиной торга.
3. Завышенная цена. Если вы завышаете стоимость объекта, она точно отпугнет покупателя. При покупке коммерческой недвижимости первое, на что обращают внимание, – скорость возврата инвестиций. 
4. Плохая презентация. Акцентируйте внимание на том, что получит покупатель. Не просто рассказывайте об объекте, а говорите конкретные цифры: уровень дохода с квадрата, среднюю стоимость аренды и т.д.

Чтобы избежать проблем, лишней головной боли и быстрее, выгоднее продать коммерческий объект – лучше обратиться за помощью к специалистам компании Bright Rich, которые имеют большую релеватную клиентскую базу и готовы провести оценку, а также маркетинг объекта, подготовить все необходимые документы для продажи.