Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестирование крупных денежных сумм с целью их сохранения и приумножения – актуальный вопрос, требующий незамедлительного ответа. Из-за регулярных изменений ситуации в мире происходят и экономические колебания, которые не всегда поддаются прогнозам. Инвестиции в недвижимость становятся одним из наиболее эффективных инструментов, ведь:

• во-первых, она останется в собственности независимо от курса валют и цены на нефть;
• во-вторых, она может стать надежным пассивным источником дохода;
• в-третьих, можно выручить крупную сумму денег через продажу;
• в-четвертых, этот сегмент недвижимости остается наиболее устойчивым даже в кризисные периоды.  

Такое положение, в основном, актуально для всех типов коммерческой недвижимости, но существуют нюансы и определенные риски, которые могут стать негативным фактором и даже причиной потери большей части вложений. Рассказываем об основах, подробно поговорим о видах, преимуществах такого бизнеса, на что в первую очередь следует смотреть и как правильно начать вкладывать деньги.

Ключевые особенности

Можно покупать объекты на этапе строительства, перепродавать их в дальнейшем, искать арендаторов или вовсе использовать их для ведения собственного бизнеса. Главное различие между жилыми и нежилыми площадями в том, что вторые купить сложнее. Это связано, в первую очередь, с требованиями к объемам финансов, которых, как правило, потребуется больше, чем для инвестирования в жилую недвижимость. Нежилые помещения привлекают внимание из-за преимуществ, которыми обладает такой финансовый инструмент.

Преимущества таких инвестиций в 2023 году

Чтобы стать инвестором, требуется солидный первоначальный капитал, однако недвижимость этого вида имеет высокую окупаемость, поэтому отдача существенна и ощутима. Это связано как со стабильным спросом, так и с высокими арендными ставками. Остается и потенциал роста, в перспективе можно расширять свой портфель.

Налоговые преференции. Владелец офисных, промышленных, торговых площадей, а также земельных участков может иметь возможность получать различные налоговые льготы и вычеты. Подробнее о них можно узнать на консультации с профессиональным брокером коммерческой недвижимости.

Повышенный уровень безопасности, если сравнивать с более волатильными активами, например, акциями. Активы в виде недвижимости меньше подвержены влиянию изменений на рынке, а цена за квадратный метр неуклонно растет уже более 20 лет. Это позволяет получать не только прибыль от сдачи в аренду, но и прирост в стоимости актива. За счет заключения договоров аренды на длительный срок достигается стабильная доходность. А инфляционные риски нивелируются за счет ежегодной индексации арендной ставки. Средства, вырученные от сдачи в аренду, можно реинвестировать и получить дополнительный источник заработка. 

Что следует учитывать

Выбор объекта играет одну из важнейших ролей в процессе. Выбирая коммерческую недвижимость, стоит понимать, что это вложения, рассчитанные на долгосрочную перспективу. Значит, исследования рынка не то что не помешают, а будут необходимы.

При выборе следует изучать потенциал района. Могут ли здесь в будущем появиться другие здания или станции метро, транспортные развязки, объекты реновации, которые повлияют на уровень вашего дохода.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, тоже необходимо учесть все нюансы. Так, например, требуется оценить конкурентное окружение в районе, определить целевую аудиторию. Также нужно учесть динамику рынка в выбранном направлении и средние расценки на аналогичные предложения.

Но почему иногда объекты в одном районе практически с одинаковыми параметрами приносят владельцам разный уровень доходности? Тут влияние имеет полный спектр факторов, в том числе точное расположение. Учитывать нужно все – удаленность от станции метро, линия: первая или в глубине дворов, предусмотрены ли поблизости остановки общественного транспорта, паркинг и другие влияющие на ликвидность объекта моменты. На подобные вопросы инвестор должен знать ответы и понимать, какое вложение будет наиболее выгодным и эффективным даже среди аналогичных.

Необходимо также уделить время изучению юридических аспектов. Лучше всего обратиться за профессиональной помощью брокерской компании, которая поможет оценить документы перед заключением сделки. Также нужно освоить специфику законодательства в области зонирования, какие есть ограничения по перепланировке. В будущем это поможет избежать множества трудностей. 

Инвестиции в Москве

Среди ключевых особенностей инвестирования в коммерческую недвижимость столицы можно отдельно выделить большой выбор доступных предложений. Можно найти как объекты как на этапе строительства, так и уже готовые. Даже с ограниченным бюджетом возможно подобрать комфортные варианты. 

Порог входа сопоставим с новостройками в элитных районах. Цены на качественные офисы стартуют, в среднем, от 30 млн рублей. Помещения для ритейла сопоставимой площади и уровня стоят намного дороже. Наиболее интересным активом является стрит-ритейл в престижных районах стоимостью порядка 100 миллионов рублей. 

Основные разновидности

• Торговая недвижимость во всем ее разнообразии. Это и небольшие помещения для стрит-ритейла и крупные торговые комплексы. От них можно получать пассивный доход за счет высокой арендной платы и долгосрочных договоров. Например, по сравнению с жилой недвижимостью, доходность здесь оценивается в 8-10%, а квартиры только 3-5%. Однако есть два существенных нюанса: достаточно высокие затраты и риски, связанные с ротацией или уходом арендаторов с рынка.
• Офисная недвижимость арендуется на длительный срок (в среднем, от 3 до 5 лет), и получаемый владельцем денежный поток является стабильным. Важно отметить, что аналитические данные в сегменте офисов говорят о том, что прирост стоимости объектов в премиальных бизнес-центрах за время строительства в Москве, по оценкам экспертов, может достигать 30%, а в отдельных случаях - даже превышать 50%. В то же время квартиры в жилых новостройках растут в стоимости примерно на 15%. Находить такие объекты лучше всего с помощью профессиональных брокеров, которые знают о выходе лучших проектов на рынок.
• Что же касается промышленных объектов, они представлены в виде складских и производственных помещений. Их главные плюсы – ограниченное предложение, высокий спрос и обеспечение за счет него стабильной доходности. Чаще всего покупают складские помещения неподалеку от ключевых автомобильных магистралей, развязок и ж/д путей, а также блоки в высококлассных индустриальных парках.
• Гостиницы и отели требуют больших денежных средств, времени и желания заниматься развитием. Гостиницы подходят для опытных инвесторов или для тех, кто обращается к услугам профессиональных посредников. Такую недвижимость необходимо подбирать с учетом сезонности туристического потока. 
• Апартаменты тоже являются отдельным типом коммерческой недвижимости и при этом являются альтернативой квартире. За счет более низкой стоимости они в среднем окупаются на 5-7 лет быстрее. Но здесь имеется ряд нюансов, например, специфический состав арендаторов и связанные с этим сложности, а также повышенная налоговая база при последующей продаже, ведь вы платите налог не с разницы при покупке и продажи, а с полной суммы недвижимости. Кроме того, если апартаментов в вашем владении несколько, необходимо регистрировать юридическое лицо с определенным видом деятельности. Также нужно отметить, что еще не до конца проработанная законодательная база по части апартаментов зачастую создает споры, сложные и неоднозначные для владельцев.

Инвестиции, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, отличный вариант для вложений в 2024 году. С их помощью можно не просто сохранить, но и значительно приумножить капитал. Однако, как и в любой инвестиционной деятельности, важно хорошо изучить особенности рынка, динамику. Дополнительно нужно узнать о правовых аспектах работы в этом направлении. Если вы хотите эффективно вложить средства, то доверьте проведение всех процедур профессиональным брокерам компании Bright Rich | CORFAC International.