Арендные каникулы: виды, сроки, заключение договора и доп. соглашения

Что такое арендные каникулы

Под термином подразумевается период времени, когда арендатор может пользоваться помещением по сниженной арендной ставке или безвозмездно. Наиболее распространена в случаях, когда арендуемое помещение нуждается в ремонте, перепланировке или дополнительной отделке. Возможны другие причины - например, необходимость длительного переезда арендатора или проведение технических коммуникаций.

Заключения договоров на аренду помещения на таких условиях достаточно распространены в Москве. Однако, по статистике, в регионах также встречаются случаи предоставления арендных каникул. Возможность подобного соглашения действует как для аренды офисов, так и для складской недвижимости.

В гражданском законодательстве определение арендных каникул официально не учтено, однако обоюдное соглашение сторон соответствует принципу свободы договора. Из этого следует, что арендодатель и арендатор имеют возможность самостоятельно определять условия и пункты договора на свое усмотрение.

Согласовать пункты договора на максимально выгодных условиях для собственника и съемщика помогут брокеры департамента недвижимости. При аренде офиса через брокерскую компанию, арендатор в лице специалиста-брокера получает полную поддержку на всех этапах сделки с собственником.

В каких случаях предоставляются каникулы по арендной плате

Каникулы по оплате арендных платежей в Москве могут быть предоставлены:

  • Если съемщику требуется время на ремонт и дополнительную отделку офиса. Актуально для помещений с черновой отделкой shell&core, открытых пространств в формате open space, нуждающихся в перепланировке больших офисов, а также если требуется техническая подготовка ко въезду сотрудников.
  • Понятие арендных каникул применимо, когда заключение договора аренды происходит до того, как здание окончательно достроено.
  • Возможны “каникулы”, если арендатору требуется длительное время на переезд.
  • Арендные каникулы могут понадобиться даже через год после начала аренды - когда необходимо переоборудовать помещение под новые нужды компании арендатора, например.

Потенциальные арендаторы могут рассчитывать на арендные каникулы только в случаях заключения среднесрочного или долгосрочного договора аренды. Логично предположить, что краткосрочный вариант не может предусматривать арендные каникулы, т.к. не несет никакой выгоды арендодателю в связи с малым периодом действия.

Время эксплуатации офиса или склада без оплаты съемщиком квалифицируется в ФНС как безвозмездное. Прямое указание этого в соглашении может (и, скорее всего, будет) иметь налоговые последствия и для собственника, и для арендатора. Чтобы их избежать - важно грамотно прописывать условия, на которых арендодатель снижает ставку.

Сроки арендных каникул на время ремонта помещения

Длительность арендных каникул в каждом отдельном случае предоставляется индивидуально. Чаще всего он устанавливается на 1-2 месяца, может достигать 6 месяцев. Продолжительность срока обычно напрямую связана с размером помещения. Для небольших офисов менее 500 кв.м срок “каникул” обычно не превышает 1 месяца. Для площади более 9 тыс.кв.м арендные каникулы могут быть увеличены до полугода. Без изменений остается только ежемесячная оплата арендатором коммунальных услуг.

Условия предоставления арендных каникул на время ремонта должны быть прописаны в договоре максимально однозначно и лаконично, с указанием пунктов:

  • какие виды работ будут проведены;
  • длительность проведения работ;
  • точный размера арендной ставки на период арендных каникул.

Как оформить арендные каникулы в Москве?

Грамотно оформленные арендные каникулы в договоре - залог того, что у налоговой службы не возникнет к вам вопросов. Согласно гражданскому кодексу, формат “арендных каникул” вполне допустим при условии взаимной договоренности сторон. Но, со стороны налогового законодательства, такое соглашение может иметь последствия в виде дополнительных налогов и штрафов при неверной формулировке условий.

По закону, эксплуатация арендуемого помещения не может совсем не оплачиваться арендатором. Следовательно, в пунктах договора не может быть напрямую указано, что съемщик освобождается от уплаты арендной ставки на какой-либо период.

Как прописать арендные каникулы в договоре? Юридически верно указать в договоре договоренность сторон об арендных каникулах можно только с условием снижения арендной ставки, но не полного ее отсутствия.

При оформлении договора аренды должны быть указаны четыре пункта:

  • причина предоставления “каникул” арендатору;
  • их длительность;
  • размер арендной ставки, действующей на период “каникул”;
  • порядок ее оплаты.

Варианты неверного оформления арендных каникул в договоре:

  1. Если в договоре напрямую указано отсутствие арендной платы на какой-либо период действия договора, съемщик автоматически становится получателем прибыли от безвозмездного пользования объектом. А значит, согласно налоговому кодексу, должен оплатить налог на полученную прибыль.
  2. Если договор аренды согласован и подписан в одну дату, а дата начала оплаты арендатором ставки указана на несколько месяцев позже - как и в предыдущем пункте, налоговые службы сочтут период между датой заключения договора и датой начала оплаты аренды безвозмездным пользованием объекта и обяжут арендатора заплатить налог.
  3. Если в договоре дата доступа к объекту и дата начала оплаты арендной ставки не совпадают. Налоговые службы считают началом аренды помещения ту дату, с которой арендатору был обеспечен доступ в помещение. Соответственно, за весь период “разрешенного доступа” арендатора обяжут уплатить все налоги.

Как просить арендатору предоставление арендных каникул? Есть несколько юридически верных формулировок, которые позволят грамотно описать процесс предоставления арендных каникул в договоре.

Важно указать в договоре аренды нежилого помещения

Мы разберем варианты, как прописать в договоре оформление арендных каникул без риска получить штраф от налоговых служб:

  1. Стороны подписывают среднесрочный договор с пониженной ставкой аренды на весь период. В дополнительном соглашении, оформленном после окончания основного договора, будет указана новая арендная ставка, равная первоначальной сумме.
  2. Допустим, съемщик получает 3 месяца арендных каникул. Для исключения налоговых рисков, в договоре указываются 6 месяцев аренды по сниженной ставке - в течение этого времени арендатор платит 50% ставки каждый месяц. Так, за это время собственник получит ту же сумму, какую бы получил за 3 месяца арендных каникул и 3 месяца полной оплаты.
  3. Затраты на ремонт помещения собственник учитывает в счет арендной платы. В договоре указываются сроки ремонтных работ и их ориентировочная стоимость. Согласно гражданскому кодексу РФ, капитальный ремонт в сдаваемом помещении является обязанностью арендодателя. Но в договоре стороны имеют право установить другой порядок.

ВАЖНО: Законодательно собственник вправе по своему усмотрению повышать и снижать арендные ставки. Однако рискованно устанавливать символический размер арендной ставки на время “каникул” (например, 50 рублей в месяц), - такая сделка также может быть признана налоговыми службами безвозмездным пользованием объекта.

Дополнительное соглашение на арендные каникулы

Дополнительное соглашение об арендных каникулах может быть заключено как при первом оформлении договора аренды, так и через некоторое время после вступления его в силу. Образец оформления в этом случае не меняется. Однако, при заключении доп.соглашения важно указать следующие пункты:

  • причину оформления доп.соглашения;
  • срок действия соглашения;
  • финансовые условия, о которых договорились стороны.

Отдельно прописывается пункт об условиях, которые не учтены в дополнительном соглашении. В этом случае стороны руководствуются условиями, прописанными в основном договоре, заключенном ранее.

Заявление на арендные каникулы

Арендные каникулы в Москве могут потребоваться арендатору через определенный период после начала аренды по ряду причин:

  • стали очевидны недостатки арендуемого помещения, которые влияют на условия работы сотрудников, но не были оговорены в договоре аренды;
  • на рынке произошло общее снижение арендных ставок;
  • помещению требуется капитальный ремонт;
  • арендатору необходимо переоборудовать помещение под новые нужды компании, установить дополнительную технику и т.д.

Письмо об арендных каникулах съемщик может направить арендодателю в любое время, даже после нескольких месяцев или лет аренды. Как правило, собственники идут навстречу и дают арендаторам возможность провести необходимые работы. Образец заявления включает в себя обращение к арендодателю, указание причины предоставления “каникул” и финансовые условия, которые подойдут арендатору в этот период.

Арендные каникулы налоговые последствия для арендодателя

Безопасные в налоговом плане формулировки в соглашении необходимы, чтобы у налоговых экспертов не возникли подозрения в фиктивности сделки. В противном случае - вас ожидает проверка и применение систем штрафов.

Когда собственник помещения уменьшает размер арендной ставки - снижается его налог на прибыль. Также арендные каникулы будут влиять на упрощенную систему налогообложения (УСН), налог на доходы физических лиц (НДС) или налог на добавленную стоимость (НДС). Соответственно, резкое снижение арендной ставки может привлечь внимание московских налоговых служб к страницам договора.

Чтобы этого избежать, важно:

- не обозначать непосредственно в договоре раздел о том, что собственник освобождает арендатора об освобождении арендатора от арендной платы;

- не оформлять в соглашении символическую плату (50-100 руб.,мес.).

В обоих случаях период использования помещения будет признан налоговыми службами безвозмездным. Арендодателя, согласно ГК РФ, обяжут заплатить налог, размер которого будет рассчитываться по рыночной стоимости аренды подобного объекта. Также собственник лишается возможности начисления амортизации по сданному объекту.

Для того, кто арендует помещение, учет арендных каникул без оплаты арендной ставки также влечет последствия в виде уплаты налога при УСНО или налога на прибыль.

Брокеры Bright Rich помогут оформить арендные каникулы

Специалисты офисного департамента Bright Rich | CORFAC International с 2008 года профессионально занимаются сопровождением сделок в области офисной недвижимости Москвы и других регионов России.

Брокеры Bright Rich обеспечат поддержку на всех этапах сделки - от согласования условия договора до заезда в новый офис. Подберут необходимое вам помещение, организуют встречу с собственником, согласуют арендные каникулы без налоговых последствий с выгодой для обеих сторон, помогут с перевозкой мебели и техники.

По вопросам аренды офиса обращайтесь по телефону московского департамента BR: +7 (499) 703-38-18.

© «Bright Rich», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
Похожие новости
7 Сентября 2020
Обременение недвижимости накладывает на собственника ограничения в использовании и распоряжении имуществом. Покупатели и арендаторы коммерческих помещений нередко сталкиваются с обременением недвижимости, которое может значительно затянуть и усложнить процесс заключения сделки.
14 Августа 2020
Строительство офисного здания — эффективная инвестиция в рынок коммерческой недвижимости. Офисные помещения пользуются стабильным спросом в столице. Какие бизнес-центры принесут максимум прибыли и какой срок окупаемости офисных зданий? Разбираемся с Bright Rich.
4 Августа 2020
Кажется, единственный способ заработать на офисе — сдать его на длительный срок надежной компании. Но это не так. Разбираемся, как можно получить дополнительный доход от офиса необычными способами и избежать простоя.
7 Февраля 2020
Вопрос — как оформить офисное помещение, один из ключевых на этапе зарождения компании. Гармония окружающего пространства, функциональность, комфорт или смелые дизайнерские решения. Рассмотрим главные тренды в оформлении офисного пространства.
23 Октября 2019
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — покупка ликвидного коммерческого помещения с действующими арендаторами — остается одним из самых перспективных направлений для инвестиций в коммерческую недвижимость.
29 Декабря 2017
Выбор пал на мультитемпературный складской терминал «АйсЛенд» в Подмосковье...
29 Декабря 2017
Огромный склад площадью 45,3 тыс. кв. м строят в микрорайоне Востряково...
28 Декабря 2017
Многофункциональный бизнес-комплекс «Федерация», расположенный на территории Московского международного делового центра «Москва-Сити», получил разрешение на эксплуатацию...
28 Декабря 2017
В 2017 году компания «Ростелеком» заработала 4,4 млрд рублей, продавая недвижимость, — об этом сообщила её пресс-служба...